هل سوريا على أعتاب فقاعة عقارية؟ خبير يقيم الوضع ويحدد المؤشرات

لا يعتقد خبير التقييم العقاري الدكتور أنور وردة أن السوق السورية تواجه مضاربة عقارية بالمعنى الاقتصادي الذي يؤدي إلى تكوين فقاعات. ومع ذلك، فهو لا ينفي وجود ممارسات مضاربية في بعض الصفقات أو الشرائح السعرية المختلفة في الأسواق العقارية، مؤكداً أن العقار بطبيعته سلعة معمرة وأصل طويل الأجل يتأثر بعوامل حقيقية.

مؤشرات السوق الصحية:

أوضح وردة أن التمييز بين السوق الصحية والسوق المضاربة يتم من خلال عدة مؤشرات. يبدأ ذلك بالعلاقة بين الأسعار والدخل؛ فإذا أصبحت أسعار المساكن بعيدة جداً عن قدرة الأسر على الشراء دون وجود أدوات تمويل فعالة، فهذا مؤشر على وجود فجوة. وأشار إلى أن معدل الإشغال والاستخدام الفعلي يمثل مؤشراً آخر؛ فالمشروع الصحي هو الذي يتحول إلى أحياء مأهولة ونشطة، وليس مجرد وحدات مغلقة تنتظر ارتفاع السعر. كما أن نسبة المستثمرين إلى المستخدمين النهائيين تعد مؤشراً مهماً؛ فارتفاع نسبة المشترين بهدف الاتجار بالعقار فقط يعتبر مؤشراً غير صحي. ويرتبط الأمر كذلك بمدى ارتباط السعر بالقيمة الاقتصادية الحقيقية للمشروع، كجودة الموقع، والخدمات، وتكلفة التنفيذ، والعائد الاستثماري المتوقع.

عوامل تدفع الأسعار إلى الارتفاع:

في الحالة السورية، أشار وردة إلى وجود عوامل تدفع نحو ارتفاع أسعار العقارات، مثل عدم إطلاق مخططات تنظيمية جديدة، مما يعني محدودية الأراضي القابلة للتطوير، وارتفاع تكاليف البناء، وضعف البدائل الاستثمارية، وغيرها. لكن استمرار الارتفاع السعري يحتاج إلى طلب حقيقي واقتصاد قادر على دعم هذا الارتفاع، وإلا فإن الفجوة بين السعر المطلوب والسعر المدفوع قد تؤدي إلى تباطؤ حركة السوق.

الخوف من ارتفاع الأسعار:

أوضح وردة أن الأمر يبقى مرهوناً بقدرة البائعين على الصمود في ظل همود السوق، وحاجة المشترين إلى الاقتناء العقاري في ظل تمسك البائعين بالأسعار العالية. وهنا قد تكون الحاجة نفسية وليست مادية بالضرورة، أي إنها قد تنتج عن خوف الناس من ارتفاع أسعار العقارات، فيلجؤون إلى شرائها حفاظاً على قيمة مدخراتهم وليس لأنهم بحاجة لاستخدامها. وهذا الشراء يرفع الطلب ويسهم في رفع الأسعار.

أدوات تشكيل الفقاعات:

أشار وردة إلى أن السوق السورية لا تملك حتى الآن الأدوات الأساسية التي تشكل الفقاعات العقارية، كأنظمة التمويل والتوريق العقاري، والمضاربة المعتمدة على الائتمان والرهون، وشركات التأمين ضد السداد المتعثر وشراء الديون المعدومة وما شابه ذلك. وأوضح أن نقص هذه الأدوات يحد، بدون عمد، من تشكل الفقاعات العقارية التي قد تسحب الاقتصاد الكلي نحو الهاوية عند انفجارها. وأشار وردة إلى أن هذه الحماية ليست إيجابية خالصة، لأنها في المقابل تحرم السوق من التمويل السكني الطبيعي الذي يمكّن الأسر متوسطة الدخل من التملك، ويبقي الاقتناء العقاري في خانة أحلامها العسيرة التحقيق.