خطة إعادة إعمار أحياء دمشق الشرقية تثير غضب السكان ومخاوف من "مصادرة مقنعة" للممتلكات

أثار مقترح إعادة إعمار الأحياء المدمرة في شرق دمشق، من خلال الاستثمار الخاص والتعويض الجزئي لأصحاب العقارات، غضب وقلق السكان الذين يعتبرونه "سرقة" و"مصادرة مقنعة" لممتلكاتهم.

يومًا بعد يوم، يفقد أبو بلال الأمل في أن تتاح له الفرصة لإعادة بناء منزله في حي جوبر بدمشق، وسط "غياب الشفافية" من جانب الحكومة السورية بشأن إعادة الإعمار والتعويضات لسكان المجتمعات المدمرة مثل حيه. فبينما ينتظر أبو بلال وآخرون مثله قرارات حكومية لتعويضهم عن جزء من خسائرهم على الأقل، تقدم السلطات المحلية شيئًا آخر: خططًا لإعادة بناء أحياء العاصمة الشرقية المدمرة من خلال الاستثمار الخاص، وهو ما يعتبره السكان الذين تحدثت إليهم "سوريا دايركت" "سرقة" لحقوق ملكيتهم.

قبل أحد عشر عامًا، فر أبو بلال وعائلته من منزلهم في جوبر، الذي دُمر لاحقًا بالكامل جراء قصف قوات نظام الأسد، واستقروا في حي برزة المجاور. ومنذ ذلك الحين، أنفق ما يقرب من نصف دخله الشهري على الإيجار. وقال لـ"سوريا دايركت": "بعد سقوط النظام، كنا نأمل أن ينتهي قريبًا معاناتنا مع النزوح والإيجارات المرتفعة. اعتقدنا أن أحياءنا المدمرة ستُعاد بناؤها وسنعود". وأضاف: "يبدو أن ذلك كان مجرد حلم".

بدلاً من ذلك، يخشى السوريون من أحياء دمشق الشرقية المدمرة، جوبر والقابون وتشرين، الآن فقدان ممتلكاتهم، خوفًا من أن تتحول عملية إعادة الإعمار إلى آلية قانونية وإدارية تدفعهم تدريجيًا إلى الخارج أو تقلص حقوقهم بحجة التخطيط والتطوير العمراني.

مقترح المحافظ يثير الغضب

في منتصف آذار/مارس، التقى محافظ دمشق ماهر مروان بسكان الأحياء الشرقية المدمرة للإعلان عن مشروع استثماري عقاري مقترح بقيمة 21 مليار دولار، سيتم تنفيذه من قبل شركات عربية ودولية على مساحة 1100 هكتار في شرق دمشق. سيتم تعويض أصحاب العقارات بنسبة 50 بالمائة من العقارات السكنية و30 بالمائة من الأراضي الزراعية، بما في ذلك المنشآت غير المرخصة.

بمعنى آخر، سيحصل صاحب منزل في جوبر أو القابون أو تشرين على سكن بديل يعادل نصف مساحة المنزل المبني على أرض مخصصة للعقارات، أو أقل من ثلث مساحة الأرض الزراعية أو أي منشآت مبنية عليها.

قوبلت مقترحات المحافظة بغضب واسع من السكان، الذين وصفوا المشروع بأنه "سرقة ونهب" لممتلكاتهم. وفي رأيهم، لم تكن الخطة مختلفة عن القوانين والمراسيم الصادرة في عهد نظام الأسد، مثل المرسوم 66 لعام 2012 والقانون 10 لعام 2018، التي تسببت في فقدان العديد من السوريين لممتلكاتهم.

رد سكان ونشطاء ومحامون من القابون ببيان يحددون فيه "خطوطهم الحمراء" لمقترحات المحافظة والمشاريع الاستثمارية التي وصفوها بأنها "تهجير قسري إداري". ودعوا إلى "إعادة إعمار عادلة تحافظ على الأرض والكرامة"، بالإضافة إلى احترام حقوق الملكية الخاصة.

تحديات التمويل والرؤى المتضاربة

بينما يشعر سكان أحياء دمشق المدمرة أن السلطات المحلية تعمل ضدهم، صرح المحافظ مروان في جلسة حوار بتاريخ 12 نيسان/أبريل بأنه لن يتعارض مع رغبات المجتمع المحلي. وفي الوقت نفسه، أشار إلى التحديات المتعلقة بالخيارات البديلة لتمويل إعادة الإعمار، مثل المنح أو القروض. أما بالنسبة للمنح، فقال: "لا يوجد شيء حقيقي أو ملموس بعد على الأرض"، ولكن إذا توفرت الأموال، "هل ستخصص فقط لجوبر والقابون، أم ستوزع بشكل متناسب على جميع أنحاء سوريا، ومعظمها في حالة خراب؟"، متسائلاً. أما بالنسبة للقروض الأجنبية، فقد حظرتها الدولة، على حد قوله.

قال مظهر الشربجي، خبير الحوكمة والرئيس السابق لمجلس مدينة داريا، لـ"سوريا دايركت": "تكمن المشكلة الأساسية في كيفية تعامل المسؤولين الحكوميين مع قضية إعادة الإعمار". وأضاف أن بعض المسؤولين "يقدمون مفاهيم أولية لمخططات التنظيم العمراني أو وعودًا بالاستثمار للجمهور وكأنها استثمارات فعلية، وهو أمر خطير".

وأضاف الشربجي: "يجب أن تستعيد أي عملية إعادة إعمار حقوق الناس بالكامل وفقًا للعدالة الانتقالية والتعويضات. من كان يملك 150 مترًا مربعًا يجب أن يستعيد الـ 150 مترًا مربعًا بالكامل". وتابع: "يمكن للمحافظة أن تجد حلولًا لذلك، مثل زيادة ارتفاعات المباني وتوسيع المخطط العمراني لحل قضايا التعويضات".

من الناحية القانونية، أوضح المحامي سليمان القرفان، عضو مجلس نقابة المحامين السوريين، أن "القضية لا تقاس بما إذا كانت تسمى تنظيمًا عمرانيًا، بل بتأثيرها الفعلي على حقوق المالكين". وقال القرفان: "تضرب هذه المقترحات جوهر حقوق الملكية عندما تؤدي إلى حرمان المالك من السيطرة الفعلية على ممتلكاته - [القدرة على] التصرف فيها أو استخدامها أو الاستفادة منها - أو [تسبب] تغييرًا جوهريًا في طبيعة الحق، مثل تحويل ملكية عقار محدد إلى حصة غير محددة، [فرض] تأخير طويل أو غير محدد في الاستفادة منه أو تقديم تعويض غير عادل أو أقل من القيمة السوقية".

العودة إلى الركام ومقترحات بديلة

في جوبر، يملك أبو قاسم رضا (اسم مستعار) وإخوته حوالي 567 مترًا مربعًا من الأراضي العقارية. ويحملون سند ملكية (طابو أخضر) يثبت ملكيتهم للأرض، والتي كانت قبل الثورة السورية تضم مبنى من ثلاثة طوابق ومحلات تجارية، دُمرت جميعها بالكامل خلال الحرب.

قال رضا لـ"سوريا دايركت" مشترطًا عدم الكشف عن هويته لأسباب أمنية: "لم يبق شيء، لذلك لا يوجد حل سوى إعادة بناء مبنى متعدد الطوابق حتى يحصل جميع أفراد العائلة على شقق". وقد حاولت عائلته وفشلت في الحصول على ترخيص للبناء. وقال: "الحكومة تمنع إعادة الإعمار، ولا تمنح تراخيص في جوبر".

يرفض رضا، مثل جميع المصادر التي تحدثت إليها "سوريا دايركت" في شرق دمشق، مقترح المحافظة. وقالوا إن التعويض الجزئي - 50 بالمائة لقطع الأراضي العقارية و30 بالمائة للمنشآت غير المرخصة على الأراضي الزراعية - يقلل من حقوق المالكين في المساحة الأصلية للأرض وينقل حق التوسع العمودي، المعروف أيضًا باسم "حقوق الهواء"، إلى المستثمرين.

عبر رضا عن استيائه قائلًا: "هذه المقترحات أشبه بعملية احتيال للاستيلاء على ممتلكاتنا. إذا كانت حصتي 100 متر مربع، تعرض علي المحافظة نصف أو ثلث ذلك، وعلي أن أشتري الجزء المتبقي من مساحتي الأصلية". وأضاف: "في الوقت نفسه، سيحصلون هم والمستثمرون على السطح و'حقوق الهواء'، ويمكنهم بناء طوابق إضافية ومباني شاهقة".

الحل، في رأيه، هو أن "يعود السكان إلى ركام منازلنا - ليقوم كل شخص بالبناء كما يراه مناسبًا"، مضيفًا: "يمكننا التعاقد مع مستثمرين للبناء على الأرض والحصول على حصة أعلى من النسب التي حددتها المحافظة، حيث أن الأسعار العرفية المحلية أعلى، مع الالتزام بالخطط التنظيمية التي وضعتها المحافظة". على سبيل المثال، أوضح: "يمكننا أن نجد مقاولًا لبناء مبنى من خمسة طوابق على أرضنا، يمنحنا ثلاثة طوابق - ممتلكاتنا الأصلية - مقابل طابقين كتعويض عن تكاليف البناء".

خالد السليمان (اسم مستعار)، وهو من جوبر، يرفض أيضًا عرض التعويض بشكل قاطع. وقال لـ"سوريا دايركت": "يريدون التنظيم والاستثمار، ونحن لا نرفض ذلك. نحن نرفض النسبة المقترحة". وأضاف: "إذا لم تستطع المحافظة تقديم تعويض حقيقي، فعليها على الأقل الاهتمام بالبنية التحتية، وسنقوم نحن بإعادة البناء".

وقال السليمان: "معظم العقارات في جوبر كانت تتكون من ثلاثة أو أربعة طوابق. الخطة الجديدة تتضمن أبراجًا من ستة وثمانية طوابق، لذا فإن الحل المقبول هو أن يحصل المالك على العدد الأصلي من الطوابق بينما يحصل المستثمر على الباقي، مما يضمن عودتنا إلى منازلنا".

تعليقًا على ذلك، قال نائب محافظ دمشق معمر الدقاق: "إعادة الإعمار عملية شاملة تتضمن سلسلة من الإجراءات التخطيطية والقانونية والإدارية والمجتمعية" تهدف إلى "إعادة بناء المجتمعات الحضرية مع معالجة، قدر الإمكان، أوجه القصور الموجودة مسبقًا لتصبح مجتمعات متوازنة وصحية وبيئية ومستدامة - مما يضمن عودة كريمة لأصحاب الحقوق ويحافظ على ما يمكن من هوية وذاكرة المناطق المراد إعادة بنائها".

وقال الدقاق لـ"سوريا دايركت": "إعطاء بعد تنموي واستثماري، بطريقة تتناسب مع خصائص كل منطقة، أمر إيجابي"، على الرغم من النظرة السلبية للسكان لمشاريع الاستثمار المقترحة. وأضاف: "يساعد الاستخدام السليم للاستثمارات على ضمان استمرار توفير الموارد المحلية لخدمة المجتمع".

وأضاف نائب المحافظ أن الأحياء الشمالية الشرقية "تشكل المدخل الشمالي لمدينة دمشق، وهو محور مهم، وتطويرها ضروري لنمو التجمعات العمرانية داخلها، وكذلك لتحقيق التنمية الشاملة في جميع أنحاء المدينة - دون التأثير سلبًا على أصحاب العقارات".

"صفقة تعويض" وليست عودة عادلة

بالنسبة للعديد من أصحاب العقارات في القابون وجوبر وتشرين، لا تبدأ إعادة الإعمار بالخرائط والخطط العمرانية، ولا بالتعويض المالي البسيط أو الحصص العقارية التي يعتبرونها أقل مما فقدوه. بل تعني الحق في العودة إلى نفس المكان، مما يجعل أي عرض لا يضمن استعادة حقوقهم الأصلية - أو يقلص ملكيتهم إلى حصص - "صفقة تعويض" بدلاً من مشروع لعودة عادلة، كما قال أبو بلال.

المشكلة في مقترحات محافظة دمشق هي أنها "مشاريع استثمارية أكثر من كونها مشاريع إعادة إعمار تعطي الأولوية لأصحاب الأراضي"، كما قال سعيد عبد الحميد (اسم مستعار) من جوبر. وأضاف أن من حق السكان النازحين أن تقوم الحكومة "بإزالة الأنقاض وإصلاح البنية التحتية وضمان عودتنا إلى نفس المكان".

يشعر آدم الشامي، الناشط الإعلامي من حي تشرين المجاور، بالمثل. وقال لـ"سوريا دايركت": "العروض الحالية تتجه نحو مشاريع استثمارية تحول المنطقة إلى أبراج تجارية، وليست خطة إنعاش مجتمعي تهدف إلى عودة السكان النازحين". وأضاف الشامي: "أي مشروع لا يجعل عودة السكان أولويته الأولى هو مشروع لا يأخذ مصالحنا في الاعتبار، ولن يتم قبوله بغض النظر عن الحوافز".

في تشرين، التي تقع بين برزة والقابون، المشكلة أكثر تعقيدًا. فقد بني الحي نفسه بشكل غير رسمي على أراضٍ زراعية، ومعظم العقارات مملوكة بموجب "عقود بيع وشراء [أضعف شكل من أشكال الملكية العقارية القانونية] أو سندات ملكية زراعية مسجلة رسميًا لدى الدولة"، كما أوضح الشامي. وأضاف: "الوضع العقاري معقد للغاية، حيث يتشارك عشرات الأشخاص وورثتهم ملكية بعض العقارات". ولهذا السبب، "يصر الناس على عدم فقدان ممتلكاتهم أو تحويلها إلى حصص أو تعويض لا يعوض جزءًا من خسائرهم".

تحمل عائلة الشامي جميع الوثائق القانونية التي تثبت حقها في الأرض حيث تملك أربع عقارات سكنية وتجارية في القابون وتشرين. دُمرت ثلاثة منها بالكامل خلال الحرب، بينما تضرر الرابع جزئيًا. أوضح الشامي: "نحن لا نسعى إلى منطقة سكنية بديلة. نحن نتمسك بهويتنا المرتبطة بالحي". وأضاف: "الخيار الأنسب لنا هو أن نُمنح التسهيلات والتراخيص اللازمة لإعادة بناء ممتلكاتنا بأنفسنا، أو كجزء من خطة تنظيمية تحافظ على نفس الموقع دون تهجير قسري أو نقل إلى ضواحي بعيدة".

أقر نائب المحافظ الدقاق بأن "التصرف في الملكية العقارية من مبادئ الحرية الشخصية وللمالكين الحق في التصرف في ممتلكاتهم بالطريقة التي تناسبهم". وقال إن المحافظة "أوضحت أنها بصدد مراجعة الخطط التنظيمية لتحسينها ودمج المناطق المجاورة"، مضيفًا أن "تنظيم الأراضي بطريقة حضرية سيزيد من قيمتها العقارية".

يمكن أن تنطوي مثل هذه الخطة على العديد من المخاطر القانونية، كما أوضح المحامي القرفان. وتشمل هذه المخاطر "فقدان السيطرة الفردية وتحويل مالك العقار إلى شريك بحصة مكانية غير محددة لا يمكنه البناء والبيع بحرية". وأشار القرفان إلى مخاطر قانونية إضافية، بما في ذلك "تعقيد التصرف والبيع، وربط ذلك بموافقة مسبقة أو سوق ثانوية ضعيفة"، بالإضافة إلى "الاستحواذ التدريجي من قبل كبار المستثمرين الذين يشترون حصصًا من صغار المالكين، مما يركز الملكية ويستبعد السكان الأصليين". وأضاف القرفان أن تنفيذ المشاريع الاستثمارية نفسها "يمكن أن يتأخر، أو تتغير قيمة الحصص"، بينما "تكرار النزاعات بين الشركاء يجعل إدارة الملكية أكثر صعوبة حتمًا".

الضغط للبيع ومخاطر قانونية

قال عبد الحميد: "إذا مضت الحكومة في مقترحاتها الحالية، سيلجأ سكان جوبر والقابون إلى الحل الأسرع، وهو بيع أراضيهم". وقال الشامي: "هناك نوع من الغموض القانوني والبطء المتعمد في إعادة الإعمار من قبل المحافظة، والهدف من ذلك هو أن يضجر أصحاب الأراضي وورثتهم ويبيعوا أو يتخلوا عن ممتلكاتهم". وأضاف: "إنها معركة لمعرفة من سينهار أولًا - نحن، أم المحافظة والمستثمرون".

وقال الشامي: "نحن خائفون من أن تتحول ممتلكاتنا، المثبتة بسندات ملكية، إلى حصص تنظيمية غير مقسمة قد تفقد قيمتها الحقيقية مع مرور الوقت وزيادة التكاليف، أو أن تفرض مخططات تنظيمية - مثل تلك التي بموجب القانون 10 أو المرسوم 66 - مع فروقات في القيمة أو تكاليف ترخيص باهظة لا يستطيع السكان الأصليون دفعها". واتهم المحافظة بـ"اللعب لصالح المستثمرين، بتقسيم العقارات وتقديم نسب مختلفة من العقارات أو الأراضي الزراعية، خاصة وأن المنطقة بأكملها قد سويت بالأرض بطريقة لا تترك أي معالم مميزة على الإطلاق".

بالفعل، تشهد الأحياء الثلاثة نشاطًا واسعًا في المبيعات، وقد ارتفعت أسعار الأراضي والعقارات بشكل كبير منذ سقوط نظام الأسد في كانون الأول/ديسمبر 2024. ومع ذلك، قال تاجر عقارات من تشرين، يعمل هناك وفي القابون، لـ"سوريا دايركت": "لا تزال أرخص من أجزاء دمشق المجاورة التي لم تدمر، حيث تتوفر الخدمات الأساسية والبنية التحتية".

ومع ذلك، أضاف التاجر، الذي طلب عدم الكشف عن هويته، أن البيع "لا يبدو بريئًا أو طبيعيًا". وشاركت ثلاثة مصادر أخرى هذا الشعور. واتهموا التجار والمستثمرين بالضغط على الناس لبيع أراضيهم، مستغلين بيئة الغموض والشائعات ومقترحات المحافظة الأخيرة.

على عكس جوبر، شهدت بعض الأحياء في تشرين والقابون - التي كانت أقل تدميرًا - عودة بعض السكان وترميم المنازل، كما قال تاجر العقارات. تمنع محافظة دمشق إعادة الإعمار أو البناء في الأحياء الثلاثة، وخاصة مناطق البناء غير المنظم في القابون وتشرين. ومع ذلك، أعادت بعض العائلات في القابون وتشرين بناء وحدات سكنية صغيرة فوق أنقاض منازلها المدمرة.

قال تاجر العقارات: "الناس سئموا هذا الوضع. لقد نزحنا، ودمرت منازلنا، وضاع عمل العمر. لن نسمح بضياع حقوقنا مرة أخرى. أي شخص يعيد بناء منزله اليوم مستعد للموت بدلاً من السماح لأي شخص بهدمه مرة أخرى". واتهم المحافظ مروان بلعب دور سلبي، متحالفًا مع مصالح المستثمرين والتفاوض نيابة عنهم. وقال: "عندما عرضت الخطة على اللجان المحلية، قال لهم: إذا لم تريدوا هذا، فسنأخذه إلى القدم والعسالي، في جنوب دمشق" كطريقة للضغط عليهم لقبولها.

تتحرك مبيعات العقارات في الأحياء الثلاثة بالتزامن مع الأخبار والشائعات المتداولة على وسائل التواصل الاجتماعي، كما قال خبير الحوكمة الشربجي. وفي تغذية هذه البيئة الفوضوية، "ينشر رؤساء بعض البلديات على وسائل التواصل الاجتماعي، كلما زارهم وفد أجنبي أو مغتربون سوريون، أن هناك زيارات لوفود تقترح مشاريع استثمارية، على الرغم من أن [الزوار] جاءوا لرؤية الواقع المحلي"، على حد قوله. ونتيجة لذلك، "قد ترتفع الأسعار في منطقة وتنخفض في أخرى".

قال القرفان: "يميز القانون السوري بين البيع الصحيح، الذي يتم بشروط الرضا والأهلية، وحالات الظلم والاستغلال. إذا ثبت وجود تفاوت كبير في السعر، مقترنًا باستغلال الحاجة أو الجهل، يمكن الطعن في العقد". وأضاف المحامي أن القانون يميز أيضًا بين "حالات الإكراه والغش، ولكن من الصعب عادة إثبات الإكراه والاستغلال". وتابع: "ستظل معظم هذه المبيعات صحيحة قانونيًا، على الرغم من عدم وجود عدالة".

وقال: "تسمح الأنظمة المقارنة [في البلدان الأخرى] بتحميل المالكين تكلفة البنية التحتية، وفقًا لشروط معينة - وهي أن تكون التكاليف محدودة ومتناسبة وتعود بفائدة حقيقية على المالك". وأضاف: "يصبح هذا إشكاليًا عندما تكون التكاليف مرتفعة جدًا، وتفرض دون خيار، وتترك المالك حتمًا غير قادر على الدفع أو مجبرًا على البيع. في هذه الحالة، يمكن اعتبارها ضغطًا اقتصاديًا يؤدي إلى مصادرة غير مباشرة".

أوضح القرفان أن القضية القانونية المحيطة بمشاريع إعادة التطوير في شرق دمشق "لا تكمن في مبدأ إعادة التطوير، بل في مدى احترامها لجوهر حقوق الملكية. عندما تتحول الملكية من حق عيني محدد إلى حصة استثمارية غير مضمونة، وعندما يُجبر المالك على المشاركة في نماذج تطوير لا يمكنه رفضها، بينما يتحمل أعباء مالية كبيرة، فإن هذا يقترب من المصادرة غير المباشرة، حتى لو تم ذلك تحت ستار التخطيط العمراني". وأضاف: "يؤدي نقص الشفافية والوضوح بشأن النتيجة التنظيمية إلى تشوهات في سوق العقارات، حيث يبيع الناس تحت ضغط الخوف وعدم اليقين". وتابع: "بينما قد تكون هذه المعاملات صحيحة رسميًا، فإنها تثير قضايا عميقة تتعلق بالعدالة وحماية حقوق الملكية".

إعادة إعمار أم إعادة تشكيل؟

قال الشامي: "التعويض العادل هو الذي يضمن القيمة الاستبدالية للعقار، مما يمكن المالك من الحصول على مسكن بديل بنفس المواصفات والموقع، دون أعباء مالية إضافية". ودعا الناشط محافظة دمشق إلى "إشراك المجتمع المحلي في القرارات، وتبسيط إجراءات العودة والترميم، وضمان حماية الملكية الخاصة، كما ينص الدستور".

وأضاف أن خطط إعادة الإعمار يجب أن "تكون جسرًا نحو العودة والاستقرار، وليست عقبة ترسخ الاغتراب والنزوح". وقال الشامي: "عندما وافق النظام السابق على قانون الاستملاك الذي طال جوبر والقابون وبرزة والعسالي، كان هناك ضجة ضده في إعلامنا الثوري. واعتبره نفس الأشخاص الموجودين الآن في الحكومة شكلًا غير مقبول من التغيير الديموغرافي". وأضاف: "اليوم، نتفاجأ بأن نفس الشخصيات تسعى لدفع إطار استثماري يشبه قانون الاستملاك القديم".

قال القرفان: "هناك خط فاصل بين التخطيط المشروع والمصادرة المقنعة". وأوضح أن "التخطيط المشروع يهدف إلى تحقيق مصلحة عامة (تنظيم، طرق، خدمات)، ويكون مؤقتًا أو محدود الأثر، ولا يلغي جوهر الملكية، ويتضمن تعويضًا عادلًا عند الضرورة". أما "المصادرة المقنعة"، فتنشأ "عندما يُجبر أصحاب العقارات على مشاريع استثمارية لا يريدونها، وتُستبدل ممتلكاتهم بحصة أو حصة دون خيار حقيقي، ويُفرض نموذج استثماري واحد (من خلال شركة أو مطور أو شراكة إلزامية) ويكون التعويض إما غير نقدي أو يتأخر لسنوات"، كما أضاف المحامي. وقال: "للدولة سلطة تنظيمية، لكن لا يمكنها فرض استثمار خاص على ملكية خاصة، إلا ضمن حدود صارمة للغاية".

واختتم محمد عبيد، أحد السكان، قائلًا: "تجميل العاصمة يجب ألا يأتي على حساب حقوقنا. جوبر ليست للبيع". وأضاف: "بعد أن دمرت منازلنا ونزحنا لسنوات، كنا ننتظر العودة والتعويض - لا أن نخسر".

نُشر هذا التقرير في الأصل باللغة العربية وترجم إلى الإنجليزية بواسطة ماتيو نيلسون.